Home of ideas

De afgelopen jaren kwamen heel wat oude appartementen te koop. Vooral in grote gebouwen. De strengere energienormen en de verplichtingen omtrent (extra) dakisolatie, betere EPC-scores en dubbele beglazing heeft daar ongetwijfeld iets mee te maken...

Ingrijpend renoveren is een complexe en financieel veeleisende operatie in grote appartementsgebouwen. Dat schrikt veel eigenaars af, die terughoudend zijn om te investeren in het energiezuinig maken van de gemeenschappelijke delen van het gebouw. Zo komt het dat appartementsgebouwen langzaam verloederen of aftakelen. Op lange termijn daalt het wooncomfort en de waarde van de appartementen, samen met de EPC-score. Daarom werd het reservefonds in het leven geroepen, om een spaarpotje aan te leggen voor toekomstige renovatiekosten.

Het reservefonds: spaarpotje opbouwen voor grote renovatiekosten

Sinds 2019 is het verplicht om een reservefonds aan te leggen, bestemd voor de renovatie en isolatie van appartementsgebouwen. De verplichting geldt sindsdien voor alle verenigingen van mede-eigenaars (VME) in een gebouw dat minstens 5 jaar oud is.

Wat is het reservefonds voor mede-eigenaars?

• Doelstelling van het reservefonds:  de eigenaars beschermen tegen onverwachte of torenhoge investeringen. Dan denken we bijvoorbeeld aan het renoveren of vervangen van de lift, maar ook aan renovaties die een betere energie-efficiëntie beogen. Ingrijpende renovaties om het gebouw te laten voldoen aan de isolatie- en energienormen zijn doorgaans niet goedkoop: dakisolatie, het vervangen van een cv-ketel, herstellen van een balkon, het isoleren van de buitengevel, vervangen van een voordeur of raam in de inkomhal,...
• Bijdrage aan het reservefonds: elke eigenaar moet elk jaar 5 procent bijdragen van het totaal van de 'normale' gemeenschappelijke kosten van het jaar voordien. Omdat er tijdens de eerste jaren na de bouw doorgaans geen kosten zijn, komt die verplichting er pas na vijf jaar. Het oprichten van een reservefonds kan enkel omzeild worden als minstens 80% van de mede-eigenaars collectief beslist om dat niet te doen.
• Mede-eigenaars van een omvangrijk woonproject kunnen sinds 2019 een deelvereniging oprichten. Dit om te vermijden dat beslissingen (en mogelijke kosten) moeten gedragen worden door mensen die niet rechtstreeks betrokken zijn, of niet in de betreffende vleugel van het gebouw wonen.
• Opgelet: het reservefonds blijft eigendom van de vereniging van mede-eigenaars, ook na de verkoop van het appartement! De bijdragen worden vervolgens overgedragen aan de nieuwe eigenaar en kan je dus niet terugvorderen. Het omgekeerde geldt natuurlijk ook, als je een appartement koopt. Vraag dus altijd naar de status van het reservefonds bij de verkoper van de woning! Het bedrag in het reservefonds kan een rol spelen in je beslissing om een appartement te kopen - vooral in een gebouw dat aan renovatie toe is!

Het renoveren of isoleren van een dak

Dakisolatie is sinds 2020 verplicht door de Vlaamse Overheid, voor elke woning. Het is een populair misverstand dat enkel bewoners van de bovenste verdieping opdraaien voor een dakrenovatie, of het aanbrengen van dakisolatie. De overheid schrijft een minimum dakisolatie voor met een R-waarde van 0,75 m²K/W (of ongeveer 4 cm dikte).

• Alle eigenaars in het gebouw delen mee in de kosten voor dakisolatie... Net als in de strafpunten die toegekend worden bij niet-naleving van de isolatienormen. Bij een te hoog aantal strafpunten kan een appartement ongeschikt verklaard worden - ook als het appartement zich niet onder het dak bevindt. In dat geval mag het appartement na verloop van tijd niet langer verhuurd worden. Het beheer en/of de coördinatie van de isolatiewerken zijn in handen van de syndicus of de VME.
• Bij het berekenen en uitreiken van een EPC-certificaat van jouw eigen appartement, wordt dus rekening gehouden met de (dak)isolatie (en andere EPC-prestaties) van het gebouw - ook al woon je op de benedenverdieping. Wie de waarde van zijn/haar appartement wil behouden of verhogen met een goede EPC-score, heeft er dus alle belang bij om mee te investeren in een nieuw dak of een betere isolatie. De isolatienormen worden de komende jaren steeds strenger, dus het loont om te investeren op lange termijn!

Lees ook: blogartikel met richtprijzen voor een nieuw dak en dakisolatie per m2.

Premies voor het isoleren van dak, gevel, spouwmuur of vloerplaat

Ook de gevel, zoldervloer, spouwmuur, vloerplaat en het kelderplafond behoren tot de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw. De financiering voor het renoveren en isoleren is ook hier een gedeelde kost voor alle mede-eigenaars.

De Vlaamse Overheid en Fluvius geven gelukkig een duwtje in de urg om zoveel mogelijk woningen en appartementen te helpen isoleren. Een overzicht van de meest interessante premies in 2021, bestemd voor isolatie en de installatie van energiezuinige technologie:

• Premie voor dakisolatie of zoldervloerisolatie: tot 6 euro per m²
• Premie voor gevelisolatie langs de buitenkant: tot 45 euro per m²
• Premie voor gevelisolatie langs de binnenkant: tot 22,5 euro per m²
• Premie voor spouwmuurisolatie: tot 7,5 euro per m²
• Premie voor vloerisolatie of kelderplafondisolatie: tot 9 euro per m²
• De Totaalrenovatiebonus en de Vlaamse Renovatiepremie
• De EPC-labelpremie van Fluvius

In dit artikel zetten we alle interessante financiële renovatiepremies op een rijtje!

Tips van Jaimy

• Sinds 2021 kom je voor de meeste premies enkel in aanmerking als de werken uitgevoerd worden door een erkend aannemer. Hou dus altijd nauwgezet je facturen bij!
• Ook verplicht vanaf 1 januari 2022: het EPC-certificaat voor de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw.

Op zoek naar een erkend dak- of isolatiespecialist?

Vraag advies of een offerte